有料老人ホームは「介護付き」「住宅型」の2類型で、特別養護老人ホームやサ高住とは別の制度
中小企業に共通する経営課題の型(人手不足・後継者不在・DXの遅れなど)は経営課題の見つけ方｜中小企業10パターンで整理した通りです。この記事で扱うのは、老人福祉法第29条が定める有料老人ホームです。介護保険の話が先に立つため混同されがちですが、制度の入口を先に整理します。
老人福祉法第29条第1項は、老人を入居させ、入浴・排せつ・食事の介護、食事の提供その他の日常生活上必要な便宜(省令で定めるもの)の供与をする事業を行う施設のうち、老人福祉施設などでないものを有料老人ホームと定義し、設置しようとする者に、あらかじめ都道府県知事へ届け出ることを求めています。施行規則第20条の3は、この省令で定める便宜を洗濯・掃除等の家事又は健康管理としており、厚生労働省は、食事の提供、介護の提供、家事の供与、健康管理のいずれかを行う施設と説明しています。つまり、4つのうち1つでも行えば対象になりえます。
厚生労働省老健局の広報資料(令和8年6月29日)は、有料老人ホームを2つの類型に分けています。住まいと介護サービスを一体的に提供する「介護付き」(特定施設入居者生活介護の指定を受けたもの)と、必要な介護サービスは外部の事業所を利用する「住宅型」です。同資料は、介護付きは介護報酬で運営・人員基準と利用者保護が担保される一方、住宅型は運営・人員基準がなくガイドラインのみと説明しています。サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)は高齢者住まい法に基づく登録住宅ですが、食事の提供などを行う場合は有料老人ホームにも該当します。特別養護老人ホームなど老人福祉施設は、老人福祉法上、有料老人ホームの定義から除かれる別の制度で、本記事では扱いません。
業界の全体像を数字で見る
厚生労働省の「令和6(2024)年社会福祉施設等調査の概況」(令和7年12月17日公表、令和6年10月1日現在)から、次の数字が分かります。施設数は基本票(全数)、定員・在所者・従事者は詳細票(層化無作為抽出の標本調査)の推計値です。
- 施設数: 有料老人ホーム(サービス付き高齢者向け住宅以外)は、令和2年15,956、令和3年16,724、令和4年17,327、令和5年17,833、令和6年18,460施設です。令和6年は前年から627施設(3.5%)増え、令和2年からは2,504施設(約15.7%)増えました(当社計算)。比較のため、同じ調査の保育所等は令和6年に23,511施設で前年から0.9%減っており、有料老人ホームの増加が際立ちます。
- サ高住であるもの: 有料老人ホームに該当するサ高住は6,425施設です(基本票のみで、定員・従業者の調査はありません)。18,460と6,425を足すと24,885施設(当社計算)で、厚生労働省の広報資料にある「施設数 約2万5千棟」と整合しますが、同資料に調査時点の記載はないため、一致は目安にとどまります。
- 定員: 基本票による定員は、令和2年606,394人、令和3年635,879人、令和4年661,490人、令和5年686,128人、令和6年716,159人です。令和2年から109,765人(約18.1%)増えました(当社計算)。同調査の令和6年の詳細票ベースの集計(総括表)は定員712,728人で、基本票と数字が異なるため、どの表の数字かを必ず確認する必要があります。
- 1施設当たりの定員(当社計算の参考値): 定員を施設数で割ると、令和2年約38.0人、令和6年約38.8人で、ほぼ横ばいです。施設数と定員がほぼ同じ速度で増えており、大規模化よりも中規模の施設が増える形で供給が広がった構図が読み取れます(平均の話で、個々の施設の規模は分かりません)。
- 在所者数と在所率: 令和6年の在所者数は591,173人、在所率は87.1%で、令和5年の84.0%から上がりました。全国合計の数字であり、施設別・地域別・類型別の入居状況は今回確認した資料からは分からず、要検証です。
- 従事者(常勤換算): 令和6年は233,774人で、介護職員が142,481人(約60.9%)、保健師・助産師・看護師が23,064人(約9.9%)、調理員13,447人、施設長・管理者13,784人、事務員10,123人、生活指導・支援員等9,467人などです。在所者591,173人を介護職員142,481人で割ると約4.1人(当社計算の参考値)ですが、介護付き・住宅型の別、夜勤を含む勤務形態、委託の有無は区別されておらず、配置の水準を示すものではありません。
数字の読み方には注意が必要です。有料老人ホームの数は、調査によって異なります。たとえば、同じ厚生労働省の「フォローアップ調査」では、令和6年6月30日時点で届出された有料老人ホームは17,246件で、上の社会福祉施設等調査の18,460施設(同年10月1日、サ高住以外)とは調査時点と範囲が異なります。収支差率、入居一時金や月額利用料の水準、類型別の入居率、事業者数や事業譲渡の件数は今回確認した資料からは把握できず、要検証です。
有料老人ホームの経営課題、主要な6パターン
ここからは、上の数字と法令の条文を踏まえ、経営課題を整理します。収支や費用の細かい条件は今回確認できていないため、確認できた範囲に絞り、断定を避けます。個々の施設の状況は個別に確認が必要です。
①施設は4年で約15.7%増えた一方、在所率は87.1%:増える供給の中で「選ばれる理由」をどう持つか
施設数は令和2年から令和6年で約15.7%、定員は約18.1%増えました。在所率は令和5年の84.0%から87.1%へ上がっていますが、これは全国の平均で、地域ごとの需給や類型別の入居状況は資料から分かりません。供給が速いペースで増えていることは、同じ地域で入居者を探す施設が増えていることを意味しうるため、立地・類型・料金・介護体制・入居者紹介の経路で違いを示す必要があるとは考えられます。ただし、入居までの期間や入居者紹介の手数料の水準などは今回確認しておらず、要検証です。広報資料は、入居者紹介事業について有料老人ホーム協会による優良事業者の認定制度を創設すると説明しており、紹介事業者の位置づけも制度の見直し対象です。
②「介護付き」と「住宅型」で制度上の位置づけが違う:登録制で住宅型の「囲い込み」対策と基準の整備が進む
広報資料は、介護付きと住宅型は中重度の要介護者の増加で機能的に近接しているが、制度上の位置づけには顕著な差があると説明しています。住宅型では、併設・隣接事業所の利用への限定や誘導による入居者の主体的な選択の制約、過剰な介護サービスの提供といった、いわゆる「囲い込み」の課題も指摘されています。令和8年6月25日公布の「社会福祉法等の一部を改正する法律」(令和8年法律第51号)は、中重度等の要介護者を入居させる有料老人ホームに都道府県等への登録制度を導入します。同資料は、対象は入居対象者の要件で判断し、現存する有料老人ホームの大半が対象となることを想定していると記載しています。登録制の対象となる住宅型には、特定の介護サービス事業者の利用を入居要件とすることの禁止、ケアマネジメントの独立性確保に係る方針の策定・公表、会計の区分経理といった独立性確保の措置が導入される予定です。また、住宅型・介護付きとも運営・人員基準と利用者保護に関する規制が導入され、基準は「現行の標準指導指針を遵守しているホームにとって過度な負担とならない水準」を想定すると説明されています。併設の介護事業所を持つ法人にとっては、事業間の契約・会計・入居者への説明の整理が論点になりうると考えられますが、省令の具体的な内容が公表されているかは今回確認しておらず、要検証です。
③施行は段階的で、確定していない部分がある:改正の時期と経過措置を事前に確認する
厚生労働省の法律案の概要は、施行期日を令和9年4月1日としたうえで、有料老人ホームに関する項目(1.⑤)の一部を公布後2年以内、一部を公布後3年以内に政令で定める日としています。広報資料の有料老人ホーム部分にも、令和9年4月1日、公布後2年以内に政令で定める日、公布後3年以内に政令で定める日のいずれかで、円滑な移行のための所要の経過措置を設けると記載されています。e-Gov法令検索の老人福祉法のデータには、改正後の条文が2027年4月1日・2028年6月24日・2029年6月24日の日付の版で掲載されており、2028年6月24日の版には、登録有料老人ホームの登録(第29条の16)から指定登録機関(第29条の37以降)までの第29条の2~第29条の49が新設されています。この日付は「政令で定める日」の範囲を示す仮置きと読めますが、実際の施行日が政令で定まったかは今回確認できておらず、要検証です。条文は、登録を都道府県知事が行い、有効期間を5年とする更新制を置き、登録の基準として、入居契約が書面であること、運営に関する重要事項を定めていること、都道府県の条例で定める設備・運営の基準に適合することを挙げています。登録の費用や、既存の届出ホームの移行手続・経過措置の期間は今回確認しておらず、要検証です。
④開設は指定ではなく届出、それでも届出していない疑いのある施設が584件:届出・変更・休廃止の期限と罰則
老人福祉法第29条は、有料老人ホームを設置しようとする者に、あらかじめ都道府県知事へ施設の名称・設置予定地などを届け出ることを求めています。変更は変更の日から1月以内、事業の廃止・休止はその日の1月前までに届け出ます。介護保険の事業所や障害福祉サービス事業所のような都道府県知事による「指定」ではなく、条文は届出と書いています。施行規則第20条の5は、法第29条第1項第3号の届出事項として、登記事項証明書、建築基準法の確認を受けたことを証する書類、直近の決算書、長期の収支計画、入居契約書、前払金の保全措置を講じたことを証する書類などを定めています。
厚生労働省のフォローアップ調査(令和6年6月30日時点)では、届出された施設17,246件に対し、未届(実態調査中を含む)は584件で、未届率は3.3%でした。平成27年6月30日の8.7%、令和2年6月30日の4.2%からは下がっています。令和5年6月30日時点で未届だった604件のうち、1年後までに届出済となったのは46件、有料老人ホームに該当しなかったのは63件で、495件は引き続き未届でした。同省は令和7年7月4日付で都道府県等に、未届施設の実態把握、届出の指導、検査拒否や改善命令違反に対する罰則の適用も視野に入れた厳正な対応などを求めています。法の罰則は、届出をしない又は虚偽の届出をした場合(第40条第1号)と、報告徴収・立入検査への不報告・虚偽・拒否(同条第2号)が30万円以下の罰金、改善命令違反(第39条)が6月以下の拘禁刑又は50万円以下の罰金、事業の制限・停止命令違反(第38条)が1年以下の拘禁刑又は100万円以下の罰金です(法人にも両罰規定:第41条)。食事の提供や家事の供与など、一見すると「介護」と関係ない形でも対象になりうる点が、定義の確認が必要な理由です。
⑤前払金を受け取るなら保全措置が義務:該当は2,317件、未実施は23件に減ったが、返還ルールと説明が重い
第29条第9項は、終身にわたって受領すべき家賃等の全部または一部を前払金として一括して受け取る設置者に、前払金の算定の基礎を書面で明示し、返還債務に備えた保全措置を講じることを義務づけています。第10項は、入居から一定の期間内に契約が解除され、または入居者が死亡して契約が終了した場合に、前払金から所定の方法で算定した額を差し引いた額を返還する契約を締結することを求めています。施行規則第21条は、この期間のうち入居後3月までは、家賃等の月額を30で除した額に入居の日から契約終了までの日数を乗じた額を控除する方法を定めています。
令和6年6月30日時点で、前払金を徴収する施設は2,317件(17,246件の約13.4%、当社計算)でした。保全措置を講じている2,294件の内訳は、銀行等による連帯保証委託889、信託会社等による信託746、全国有料老人ホーム協会による入居者生活保証制度490、保険会社による保証保険118、その他51です。保全措置を講じていない施設は23件(前払金を徴収する施設の1.0%)で、前年度の52件(2.3%)から減りました。割合は小さくても、入居者の財産に直結する項目であるため、厚生労働省は重点指導の対象としています。入居一時金の水準や、月払い・前払いの選択の割合は今回確認した資料からは分からず、要検証です。
⑥人員体制と運営管理:住宅型は基準がなくガイドライン、帳簿・情報開示・報告と立入検査の項目は多い
従事者は常勤換算で233,774人で、介護職員が約6割、看護が約1割です。広報資料によると、介護付きは介護報酬で運営・人員基準が定められる一方、住宅型は基準がなくガイドライン(標準指導指針)のみです。登録制の導入後は、住宅型・介護付きとも運営・人員基準が導入される予定ですが、水準は現行の標準指導指針を遵守しているホームに過度な負担とならないものとする想定と説明されており、具体値は今回確認していません(要検証)。
現行の老人福祉法第29条は、運営に関して次の義務を定めています。①帳簿の作成・保存(第6項。施行規則第20条の6は、費用の受領記録、供与した介護等の内容、緊急やむを得ず行った身体的拘束の態様・時間・理由、苦情の内容、事故の状況と処置、委託先の情報の記載と、2年間の保存を定めています)、②入居者・入居希望者への情報開示(第7項。書面の交付、第20条の7)、③家賃・敷金・介護等の対価以外の権利金その他の金品の受領禁止(第8項)、④有料老人ホーム情報の都道府県知事への報告と、知事による公表(第11・12項)。さらに、都道府県知事は報告を求め、立入検査を行い(第13項)、違反や入居者の利益を害する行為があるときは改善を命じ(第15項)、特に必要があるときは事業の制限又は停止を命じることができます(第16項)。介護付きのうち、介護保険法の地域密着型特定施設入居者生活介護の指定を受けた施設への命令は、指定した市町村長にも通知されます(第18項)。複数の施設を運営する法人は、施設ごと・都道府県ごとの届出内容、重要事項の説明、帳簿、報告書式を、改正後の登録制にも対応できる形で整える必要があると考えられますが、個々の負担の大きさは今回確認できておらず、要検証です。
商談前に見ておきたい有料老人ホーム特有の公開情報
有料老人ホームの運営法人に営業やヒアリングを行う前に、次のような公開情報を確認しておくと、論点を絞りやすくなります。
- 類型と届出・指定の状況: 介護付き(特定施設入居者生活介護の指定)か住宅型か、サ高住との関係。都道府県・指定都市・中核市が公表する有料老人ホーム一覧や、重要事項説明書で確認します。
- 運営している施設数と地域: 施設ごとの定員・入居率・開設年。都道府県ごとに届出先と公表の書式が異なります。
- 併設・関連の介護事業所: 訪問介護・居宅介護支援・通所介護などを同一法人や近接事業所が提供しているか。登録制の独立性確保の措置の影響を受けうる論点です。
- 前払金の有無と保全措置の方法: 重要事項説明書に記載があります。銀行等の連帯保証、信託、全国有料老人ホーム協会の入居者生活保証制度、保証保険のどれを使っているかを確認できます。
- 職員の体制と求人: 介護職員・看護職員・施設長の人数、夜勤体制、求人の状況。
- 入居者紹介の経路: 紹介事業者を使っているか、自社で入居相談を受けているか。紹介事業者の認定制度の創設が予定されています。
- 都道府県による指導・公表の状況: 立入検査や改善命令の公示があるか(第29条第17項)。
これらを一件ずつ手作業で調べるとかなりの時間がかかりますが、会社名を入力するだけで公開情報を横断し、経営課題・提案システム・ROI・想定反論まで出典付きで調べられるZEROSYSリサーチのようなツールを使えば、当たりをつける作業そのものを効率化できます。調査は1社あたり10〜15分程度で、そのまま提案書のたたき台にできる形で出力されます。
よくある質問
有料老人ホームは全国にいくつありますか？
厚生労働省の令和6(2024)年社会福祉施設等調査(令和6年10月1日現在)では、サービス付き高齢者向け住宅以外の有料老人ホームが18,460施設です。サ高住であるものは別に6,425施設あります。同じ省の「フォローアップ調査」では、令和6年6月30日時点で届出された施設は17,246件で、調査時点と範囲が異なるため数字が一致しません。
介護付き有料老人ホームと住宅型有料老人ホームは何が違いますか？
厚生労働省の広報資料によると、介護付きは特定施設入居者生活介護の指定を受け、住まいと介護サービスを一体的に提供し、介護報酬で運営・人員基準と利用者保護が担保されます。住宅型は必要な介護サービスを外部の事業所から受け、運営・人員基準はなくガイドラインのみです。令和8年6月公布の法改正で、登録制の対象となる住宅型・介護付きのいずれにも運営・人員基準と利用者保護の規制が導入される予定です。
有料老人ホームを開設するには何が必要ですか？
老人福祉法第29条第1項は、あらかじめ設置しようとする地の都道府県知事へ、施設の名称・設置予定地、設置者の氏名・住所、その他省令で定める事項を届け出ることを求めています。施行規則第20条の5は届出事項を定めています。介護付きとして運営するには、これとは別に介護保険法の特定施設入居者生活介護の指定が必要です。登録制は未施行のため、施行後の手続は厚生労働省・都道府県の最新情報で確認が必要です。
有料老人ホームの登録制とは何ですか？
令和8年6月25日公布の「社会福祉法等の一部を改正する法律」で創設される制度で、厚生労働省の資料によると、中重度等の要介護者を入居させる有料老人ホームについて都道府県等への登録制度を導入します。e-Govで取得した改正後の条文では、登録は都道府県知事が行い、有効期間は5年の更新制です。施行日は令和9年4月1日、公布後2年以内、公布後3年以内に政令で定める日のいずれかで、経過措置が設けられます。確定した施行日と細目は要検証です。
前払金(入居一時金)の保全措置とは何ですか？
老人福祉法第29条第9項が、前払金を受け取る有料老人ホームの設置者に義務づけている措置で、返還債務を負う場合に備えて、銀行等の連帯保証や信託などを用意します。厚生労働省の調査では、令和6年6月30日時点で前払金を徴収する2,317件のうち、保全措置を講じていない施設は23件(1.0%)でした。
未届の有料老人ホームはどのくらいありますか？
厚生労働省のフォローアップ調査(令和6年6月30日時点)では584件で、届出済(17,246件)と合わせた未届率は3.3%でした。この数字には、実態調査中で有料老人ホームに該当するか判断できる段階に至っていない施設も含まれます。令和7年度の結果は厚生労働省の一次資料を確認できておらず、要検証です。
まとめ
有料老人ホームの経営課題は、①施設が令和2年から約15.7%増える中で、在所率87.1%の地域ごとの需給と選ばれる理由を確認すること②介護付きと住宅型の制度上の差と、登録制で導入される住宅型の独立性確保・運営基準③登録制の施行が段階的で、確定していない部分があること④開設は指定ではなく都道府県知事への届出で、未届の疑いのある施設が584件あり、罰則もあること⑤前払金を受け取る場合の保全措置の義務(未実施は23件)と返還ルール⑥現行の帳簿・情報開示・報告と立入検査の項目が多く、人員体制の基準が類型で異なること、の6つです。営業やヒアリングの前に、運営法人の類型、運営している施設と都道府県、併設の介護事業所、前払金の有無と保全措置、職員体制を公開情報で確認しておくと、論点を絞って話ができます。収支や入居一時金の水準、登録制の細目など今回確認できなかった項目は、公的な一次情報で必ずご確認ください。